六、对2004下半年的房地产市场 发展 趋势预测
(一) 目前 房地产市场发展的有利因素
1、省委、省政府高度重视产业发展
山西省委、省政府高度重视房地产业的发展，2002年，省人民政府下发了《关于加快住宅与房地产业发展若干 问题 的决定》；2003年，为贯彻落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神， 又及时下发了《山西省人民政府关于加强 经济 适用住房建设管理的通知》；2004年，为保障城镇最低收入家庭的基本住房需要，下发了《山西省人民政府关于建立和完善城镇廉租住房制度的通知》。这些政策为促进我省的房地产业持续健康发展，进一步发挥房地产业在经济发展和 社会 进步中的支柱作用，创造了良好的政策环境。
山西省十届人大二次会议《政府工作报告》中提出：“加强经济适用住房建设，增加中低价位商品房的供应，建立廉租住房制度”、“新建中低价位、中小户型住房450万平方米，缓解中低收入家庭的住房困难”，指明了全省房地产工作方向和要求，为房地产的持续健康发展，创造了良好的机遇。
2、房地产法制建设不断完善
2002年12月2日省九届人大常委会第32次会议审议通过了《山西省城市房地产交易管理条例》，结束了我省房地产行业长期没有地方性法规的 历史 。2003年9月27日省第十届人大常委会第6次会议审议通过了《山西省城市房屋拆迁条例》。《山西省物业管理条例》已列 2004年地方性法规的立法计划，4月13日已经省人民政府常务会议审查通过，即将报送省人大常委会依法履行 立法程序。初步形成了房地产业生产、流通、消费的地方性法规框架体系，奠定了房地产业发展的法制基础。
3、城镇居民的可支配收入在不断增加
2003年，我省城镇居民可支配收入为7005元，同比增长12．4％，城镇居民可支配收入的快速增加，预示着我省人民生活水平的不断改善，人们将拥有更多的资金来投入到改善住房条件上。
4、房地产市场供求环境的发展
从2003年及，2004年一季度房地产市场的供求情况和空置房屋面积的消化形势来 分析 ，房地产需求和供应基本持平，有些月份出现需求大于供应的情形，说明我省市场销售旺盛，有着良好市场前景。
5、宏观政策 影响
当前，规范城市房屋拆迁行为、清理拖欠工程款、整顿土地市场等重大举措的推进，总体上也有利于房地产市场健康发展。规范房屋拆迁行为，有利于保护拆迁当事人和相关人的合法权益，形成公平透明、竞争有序的房地产开发市场环境。全面清理拖欠工程款，有利于维护社会信用秩序，形成诚实守信的社会氛围；有利于建筑 企业 公平竞争，改进管理，提高效率，从而降低房地产商品生产的社会平均成本；更利于保护广大建筑施工企业员工的利益，使进城务工农民的收入预期稳定化，从而提高其消费(包括住房消费)能力。清理整顿土地市场秩序，有利于发挥市场机制在土地资源配置中的作用，促进建设用地的合理利用，从源头上规范房地产市场秩序。
(二)存在的不利因素
①经济发展相对落后
2003年GDP总量为2445．6亿元，仅占同期全国总量11．67万亿元的2．09％，我省的经济基础比较薄弱。
②城镇居民收入水平偏低
2003年全国城镇居民可支配收入为8472元，同比增长．9％，高出我省1467元，25个百分点。城镇居民可支配收入排在全国倒数第6位。居民可支配收入偏低，仍是制约我省房地产业发展一大因素。
③消费观念亟待转变
受“无债一身轻”的传统消费观念的影响，居民的消费方式仍是“量入为出，略有节余”，购物总是攒足了钱再买。多数人购房采用家庭积蓄资金和不足部分向亲友借款的方式，贷款消费、贷款购房的新型消费理念尚未形成。
(三)市场供求预测及价格分析
1、房地产供求预测
从商品房物业结构看，2003年竣工面积中，住宅仍然是主导产品，占75．56％，办公楼占5．91％，商业营业用房约占16．82％，其它用房占1．65％。商品房的供应结构基本合理。从住宅供应需求来看，要达到“十五”末全省城镇人均住房建筑面积25平方米的：目标，每年全省需建成城镇住宅1000万平方米，人均每年增加1平方米。但从近两年的情况看，每年可建成城镇住宅建筑面积800-900Z-平方米。供应总量大体平衡。
据省城调队调查，我省78．5％的城镇居民通过房改拥有了自主产权的房屋， 即使按所有的房屋均为成套住房 计算 ，我省城镇户均住房成套率仅为0．785，小于1，说明我省尚未解决最基本的家庭住房需求，仍处于以住房消费需求为主的住房短缺阶段。
目前，居民住房消费的升级换代需求、外来人员购房总体上呈加速增长趋势。受租赁市场日趋活跃的影响，投资，哇需求 (购房后用于出租)有所增力口。未采几年，城镇建设和房屋拆迁的任务依然较重，拆迁带采的需求仍将是住房市场需求的重要来源之一。但随着拆迁程序的规范化、补偿水平的合理化，拆迁的进度会有所减缓，成本可能会有所力口大，带来的住房需求有可能缩减，特别是今年将较为明显。因此，预计总体上2004下半年住房需求总量仍将保持增长。
2、价格走势分析
2004年的我省房价将继续保持稳中有升的态势。第一，土地作为不可再生资源已经日益稀缺。大中城市土地供应矛盾尤为突出，随着城市空间的纵向发展，土地成本继续增加将直接影响商品房价格的上升；第二，钢筋等建材价格的上涨，也使得商品房价保持上升趋势。
3、拆迁规模预测
与《山西省城市房屋拆迁条例》相配套的《山西省城市房屋拆迁评估办法》和《山西省城市房屋拆迁搬迁补助、临时安置补助和经营性用房停产，停业补偿标准》即将由省人民政府颁布实施。随着拆迁行为的不断规范，拆迁规模2004年比2003年会呈下降趋势，预计拆迁户数13072户，拆迁面积168.4万平方米。
从以上情况分析，近两年来，太原市房地产开发大幅增长，商品住房的供应会在今年下半年和明年有较大增加，但是随着新增供地和城市房屋拆迁量的减少，以及银行房贷的收紧，新开工的商品住房增幅会有明显回落。因此，全年商品住房销售量会维持在20％至30％的增幅，到2005年供给总量约为130至140万平方米。
据统计，目前太原市人均GDP为15206元、恩格尔系数为32．2％、人均住房建筑面积为22平方米，这3项指标同房地产快速发展的要求相吻合。此外，随着居民住房观念发生转变，二次置业、梯次消费的观念已基本形成；随着太原城市化进程加速，城市人口的增加带动住房消费需求的增加。到2005年商品房需求量约为130至160万平方米，加之二手房供应的增长，供需将大体平衡。因此，预测2004年下半年和2005年，太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。随着外地大型房地产开发企业的进入，太原市的房地产的竞争会越来越激烈，品牌竞争、资本竞争将是太原市房地产市场竞争的主题。